Ask!

Вы наверное ошиблись адресом - эдесь общаются бухгалтеры, а не юристы.

Если коротко, то ст.1070 не императивная норма, Г. и К. правы, хотя я их комментарии и не читала.

Обратите внимание, что там речь идет о раздельном пользовании СОБСТВЕННИКОВ общей вещью.

А "сервитут есть такое право на чужую вещь, которым право собственности на нее в отношении пользования ограничено в пользу какого-либо определенного лица или определенного земельного участка" (ст 1130 ГЗ).

Чувствуете разницу?

Однако, поясните, что вы имели в виду под

"фактическое дарение пользования дополнительной частью вещи" (если можно - конкретный пример, раз уж вы рассматриваете данный вопрос как казус).

P.S.

1."Логично было бы предположить, что владение сервитутом пользования реальной частью совместной вещи неразрывно связано с владением идеальной частью вещи" - не логично, это различный режим пользования собственности.

2. "с чем связан такой сервитут - с личностью его владельца (CL1130) или с идеальной частью собственности ему принадлежащей?" - или личный сервитут, или вещной - ст.1131 ГЗ и т.д.

Я ж в "неклассифицированых вопросах" тут наверно можно попробовать?

А как нам обозначить уступку части права одного совладельца другому? И что это за сделка? если вещноправовая - то это должен быть сервитут, т.к. совладелец получивший бОльшее право чем полагается фактически пользуется чужой вещью. Если это договор пользования CL1947-CL1967 то каким образом он связан с долями в совместной собственности и является ли действительным для третьих лиц при отчуждении (особенно принудительном)?

Пример: совладельцы неравномерно разделили пользование зданием, принадлежащим им в разных частях. Сделка закреплена в Земельной книге. Одна из частей продана с принудительного аукциона по судебному решению. Новый владелец требует передела. Как поступим? Если это сервитут или другое вещное право (какое?) то всё в порядке - требование будет отклонено. Если это договор пользования то как нам исключить CL1951 и 1964?

1. Какой вещноправовой институт вы имеете в виду? Это точно не ограничение и не reālnasta остаётся сервитут. Или я не прав?

2. "или личный сервитут, или вещной - ст.1131 ГЗ и т.д.", а причём здесь reālsrevitūts у нас ведь нет второй (властвующей) собственности в пользу которой его закреплять?

Уважаемый Ask!

Как юрист вы понимаете, что невозможно сделать точную оценку сделки без изучения всех документов.

Но по вашему описанию мне кажется, что это не сервитут:

1. Если совладельцы неравномерно разделили фактическое пользование зданием и закрепили эту сделку в Земельной книге, они все равно остаются владельцами идеальных долей.

2.Однако это не означает что они установили сервитут, который также должен быть внесен в Земельную книгу - ст.1231, 1235 ГЗ.

2. При разделе пользования они должны были соблюдать требования ст.1070 ГЗ - "пользование должно быть соразмерно величине отдельных долей" - и в этой части норму можно рассматривать как императивную. И на этом основании данная сделка между совладельцами незаконна.

3.Вывод - если в Земельной книге не установлен сервитут, а лишь раздельное право пользования, и новый собственник приобрел идеальную долю недвижимости, он вправе требовать передела пользования соразмерно величине своей доли, а также и установления сервитута (если сервитут возможен).

4. Ст.ст.1951 и 1964 вообще по моему "не в кассу", поскольку действует ст.1070.

P.S.

"сделка между совладельцами незаконна" - я имела в виду для нового владельца.

Кстати, сервитут может быть установлен и на идеальную долю здания как личный сервитут.

Спасибо Ваи Ольга за Вашу точку зрения. Видите ли я сам ещё не определился с выводами.

На выходных вот почитал Буковского он (как я понял) придерживался мнения, что это договорная (а не вещная) сделка и новый владелец вправе требовать передела. Решить эту проблему он предлагает как раз с помощью usus titulus в пользу каждого из совладельцев. Поправте меня если это не личный сервитут. Но есть одно большое "но" в BVLK не было нормы прямо эквивалентной CL1070 и эти выводы были сделаны на основе толкования.

Возможно составители Гражданского закона с помощью этой стати установили sui generic особый случай для этих отношений не основанный на традиционных конструкциях? И таким образом подобная сделка всё же обладает характером вещного права?

Г и К особенно подчеркивают, когда говорят о диспозитивности нормы, что возможно и неравномерное (не соответствующее идеальным частям) разделение. Грутупс и Калниньш достаточно авторитетные юристы чтобы просто отбросить их мнение.

По поводу самого казуса - всё просто - необходимо разделить между совладельцами комерческое здание. Реальный раздел невозможен (по этажам у нас не делят), квартирные собственности установить невозможно (т.к. цель использования явно другая).

Необходимо создать разделение согласно реальным частям (этажам) здания чтобы такое разделение не зависело от смены владельцев и передела физических границ ползования по причине неравноценности.

По поводу вашего PS - Вы имели ввиду что сделка "недействительна"? А что нам даст закрепление сервитута на идеальные части (domājamās daļas) недвижимости?

Ещё раз спасибо за Ваши коментарии.

Ask,Вы слишком все запутали. По моему, Вы сами не знаете, что Вам надо.

Вы пишете, что "Реальный раздел невозможен", но Вам "необходимо создать разделение согласно реальным частям" и т.д. Так реальные части или идеальные?

Как Вы предлагаете делить по ст.1070 то, что реально не делится? Ведь черным по белому написано - "Раздельное пользование общей вещью допускается лишь тогда,когда возможен раздел этой вещи". Т.е. реальный (толкование мое). Поправьте меня, если это не так.

Что касается мнения Г. и К. по поводу диспозитивности этой нормы, то она заключается в том, что можно делить, а можно и не делить.

К Вашему случаю эта норма не относится.

Заключайте договор об установлении вещного сервитута в пользу определенной идеальной части недвижимости и им будет пользоваться очередной ее собственник.

С договором - в Земельную книгу на регистрацию сервитута!

Естественно, сервитут должен быть установлен в разумных пределах, так, чтобы новый собственник не смог путем пересмотра или отмены сервитута (даже в судебном порядке) что-то изменить.

Это есть ответ на Ваш:

"А что нам даст закрепление сервитута на идеальные части (domājamās daļas) недвижимости?"

Отвечаю.

1. Одно дело разделение прав собственности вещи на реальные части - оно не возможно в моём случае.

2. Разделение прав пользования на реальные части возможно на основании ст.1070. Она как раз устанавливает возможность "раздельного пользования" общей вещью. Как раз мой случай - собственность делить нельзя а пользование можно. Если конечно допустить что статья диспозитивна и возможно также несоответствующее идеальным частям разделение.

3.С вещным сервитутом (личным сервитутом пользования) есть одна вышеуказанная проблема - он согласно 1031 связан с конкретным лицом а не с правами собственности на идеальные части. Невозможно закрепить личный сервитут прямо не называя его владельца. То есть формула "сервитут каждому владельцу идеальной части" напрямую невозможен. Нужно эту конструкцию протаскивать через договор. Но как заставить сервитут передаваться вместе с идеальными частями во всех случаях я ещё не придумал.

4. Выходом очевидно является договор пользования в комплекте с сервитутом. Но опять же неприкрытой остаётся брещь с случаем, когда идеальные части будут передаваться принудительным путём (что с комерческой недвижимостью достаточно вероятно).

5. Как я понимаю в Земельной книге кроме самого договора и сервитутов необходимо отдельно закреплять ограничения на случай добровольного перехода прав на идеальные части собственности.

6. Как вы наверно понимаете такой договор пишется "с белого листа" и я хотел бы услышать всю возможную критику моего проекта. Возможно составленая мною конструкция ошибочна и существует другое, возможно более "элегантное" решение.

7. Все подобные договора, что я видел до сих пор не выдерживают никакой критики. Возможно конечно мне попадались не лучшие экземпляры. В Земельной книге мне говорили, что в большинстве случаев совладельцы ограничиваются установлением "порядка пользования" (lietošanas kārtība). Что по моему мнению не охраняет совладельцев от большого количества неприятностей.

Ещё раз повторю, что рад любым комментариям и отзывам.

Комментирую ваши ответы:

3.

1131. Сервитут, установленный в пользу определенного физического или юридического лица, есть личный сервитут; сервитут, установленный в пользу какой-либо определенной недвижимой собственности, так что им пользуется очередной ее собственник, есть вещный сервитут.

Где Вы увидели, что он "связан с конкретным лицом а не с правами собственности на идеальные части"?

По моему все очень конкретно. Именно вещной, а не личный.

А что такого уж страшного в том, что идеальные части будут передаваться принудительным путём? Для кого это страшно? Вы вообще за чью команду играете? Ведь идеальных договоров не бывает. В чью сторону надо нагрузить договор?.

К тому же сервитут не есть вещь в себе. Если нельзя договориться, в конце концов, любой из последующих совладельцев в судебном порядке может вообще получить всю недвижимость в "одни руки". (1075)

4. "Выходом очевидно является договор пользования в комплекте с сервитутом"

Считаю, что должно быть наооборот - сначала сервитут, а в комплекте конкретный порядок пользования.

5. Нельзя закрепить ограничение права собственности для пока несуществующего владельца. Любой новый владелец вправе требовать или пересмотра условий такого договора, поскольку не "его воля была изъявлена" в договоре между предыдущими собственниками.

мне кажется у вас не совсем точный перевод Гражданского закона: личный сервитут (Personālservitūts), который содержит сервитут пользования (1190-1230) - только в пользу конкретного лица (1131). Реальный сервитут (reālservitūts) - в поьзу другой (властвующей) недвижимости. Оба сервитута являются вещными т.к. являются институтами вещного права (lietu tiesības).

Я в данном случае играю за обе команды т.к. обе стороны заинтересованы в одном и том же - зделать раздел пользования не зависящим от субьективных и обьективных обстоятельств.

Порядок закрепления сервитутов, ограничений и договора думаю не важен - главное чтобы все они были закреплены.

Думаю "несуществующего владельца" связать можно - наложеными на недвижимость ограничениями - обязать совладельца отчуждать свои права только с навязыванием приобретателю обязанности соблюдать подписаные между совладельцами соглашения. Но это как вы правильно (я так тоже думаю. может кто-то это оспорит?) в случае принудительного перехода прав схема не работает и возможен передел. Что придумать - ума не приложу.

Теперь и у меня тараканы в голове бегают.

А кто собственники?

М.б. возможен вариант переоформления собственности на другое лицо (лучше физическое), с заключением договора аренды?

Тогда объект принудительного отъема исчезнет.

В данный момент собственники - хорошие люди с нормальными совмесными отношениями. Но что будет потом, особенно в случае принудительной продажи тревожит обоих.

"Левые" варианты в моём случае не годятся - у обоих долгосрочные кредитные программы и дуньги "на кону" совсем не маленькие.

Я думал включить в договор хитрую оговорку арбитража, но с участием третьей стороны арбитраж не работает.

После того, как прочитаешь про ваши "сервитуты", у любого нормального бухгалтера "тараканы в голове забегают", и наши проблемы уже не кажутся сложными.

Елене - я вчера сдавал в универе "основы бухучёта" так у меня в голове от необходимости iegrāmatot "списание проданых товаров в счёт себестоимости закупки" все мозги переклинило. И отмучавшись возблагодарил Всевышнего, что я - юрист.